Zgornja meja. Pri vlaganju v nepremičnine se boste hitro naučili, da je stopnja zgornje meje ena najpogosteje uporabljenih meritev za razmišljanje o naložbi. To je preprost način za oceno finančnih rezultatov naložbe, vendar, kot boste videli v tem članku, ima omejitve.
Uvod
Metoda neposredne kapitalizacije je izračun razmerja kapitalizacije. To je kot definicija. Najvišja stava se izračuna in določi na naslednji način. Na primer, če stavba ustvari 10.000 USD čistega poslovnega dohodka in se proda za 100.000 USD, se lahko stopnja izračuna kot 0,1. Mejne stopnje so izražene v odstotkih, zato to beremo kot 10 odstotkov. Enostavnost tega izračuna vam omogoča, da ga hitro preuredite, da rešite neznano številko. V zgornjem primeru poznamo NOI in vrednost, a če bi imeli samo NOI in zgornjo mejo, bi lahko enako enostavno določili vrednost. Koristnost tega je očitna, saj ne boste vedno imeli vseh treh informacij. Donosnopristop metode direktne velike črke si lahko ogledate spodaj na fotografiji. To je primer nepremičnine.
Obseg uporabe metode neposredne kapitalizacije dohodka
Ker je zgornjo mejo mogoče izračunati tako hitro in enostavno, je postala številka, ki jo vlagatelji in drugi nepremičninski strokovnjaki uporabljajo za primerjavo ene naložbe z drugo. Morda sta v obravnavi dve naložbi, kjer imata obe zelo različni prodajni ceni in šumi, vendar če za vsako velja enaka zgornja meja, ju lahko preprosto primerjate.
Poklicni cenilci in vlagatelji v nepremičnine uporabljajo različne pristope k vrednotenju. Metoda neposredne velike črke je le ena izmed njih in temelji na isti formuli, ki smo jo predstavili prej. V finančni terminologiji metoda ocenjuje stavbo kot »trajno«. Pravzaprav matematika za tem izračunom predpostavlja, da bo naložba še naprej prinašala donose v nedogled.
Zgornja stopnja služi kot »popust«, ki ga vlagatelji uporabijo za ta tok dohodka za različna tveganja, ki jih prinaša. Naložbe brez tveganja ne obstajajo, zato vlagatelji popustijo na kateri koli tok dohodka, da upoštevajo morebitne težave in izgube, ki bi jih lahko povzročile. Zgornja meja nam preprosto pove razmerje med dohodkom in ceno, ki so ga vlagatelji pripravljeni sprejeti za prihodnji tok dohodka.
Kateri NOI ste viuporabite
To je vprašanje, ki bi si ga moral vlagatelj vedno zastaviti, ko gleda na stopnje kapitalizacije. Splošno sprejetega NOI ni. To povzroča težave vlagateljem, ko poskušajo določiti stopnjo tržne kapitalizacije za dano naložbo. Morda so slišali, da se nepremičnina zraven zadevnega prodaja »v sedmih odstotkih«, ko je lahko samo na »posredniških« številkah, ki so napihnile NOI. Če je NOI višji ali nižji, bo to neposredno vplivalo na dejansko zgornjo mejo, po kateri se trguje s sredstvom. Zato je pomembno, da sodelujete s svojo ekipo, da pregledate primerljivo tržno uspešnost in natančno pretehtate, katere omejitve stopnje menite, da so veljavne.
Kdaj je treba uporabiti to metodo
Zgornje obrestne mere in pristop neposredne kapitalizacije k vrednotenju so uporabno orodje, ki ga imate kot vlagatelj v svoji zbirki orodij. To omogoča hitro analizo transakcije, in če se izvaja sistematično s kritično lečo, je lahko zmogljiva tehnika. Vendar pa poleg tega obstaja veliko pomožnih ali alternativnih metod ocenjevanja. Vedeti, kdaj morate narediti več kot le ta izračun, je pomembna spretnost pri razvijanju zmogljivosti analize trgovine.
Izpeljava formule metode
Pri analizi naložb v nepremičnine je stopnja kapitalizacije enaka razmerju med čistim poslovnim dohodkom in vrednostjo nepremičnine. Navajene so stopnje kapitalizacije primerljivih nepremičnindiskontiranje čistega poslovnega dohodka nepremičnine, da se pridobi njena notranja vrednost.
Tako kot vsaka druga naložba se nepremičnine vrednotijo po sedanji vrednosti prihodnjih denarnih tokov. Obstajata dve metodi za vrednotenje nepremičnin: metoda neposredne kapitalizacije in metoda diskontiranega denarnega toka. Pri možnosti neposredne kapitalizacije se tok dohodka iz nepremičnine, merjen s čistim poslovnim dohodkom, šteje za večnega, vrednost nepremičnine pa je enaka NOI, deljeno z diskontno stopnjo.
Formula
Vrednost premoženja z uporabo metode neposredne kapitalizacije je določena s formulo za sedanjo vrednost trajnega plačila:
r je stopnja kapitalizacije, NOI pa je čisti poslovni prihodek. V izračun sam po sebi vključuje stopnje rasti NOI. Mejna stopnja r je enaka diskontni stopnji i minus stopnji rasti g. To so spremenljivke za formulo metode neposredne uporabe velikih začetnic.
Preurejanje zgornje enačbe dobimo matematični izraz za r. Stopnja kapitalizacije r se določi na podlagi razmerja med čistimi poslovnimi prihodki (NOI) in vrednostjo primerljivih nepremičnin. NOI enakega dohodka - nepremičnina zmanjšana za vse stroške poslovanja, popravila in vzdrževanja, zavarovanja, davke na nepremičnine, komunalne storitve itd. NOI je neenakomerno merilo neto denarnih tokov, torej ne odšteva nobenih stroškov za obresti ali drugih stroškov kapitala, kot tudi vrednost nepremičnine in najvišjo stopnjo.
mejne stopnje
Mejne stopnje, ki se uporabljajo za vrednotenje nepremičnin, morajo izhajati iz transakcij z nepremičninami, ki so zelo podobne nepremičninam, ki se vrednotijo glede na lokacijo nepremičnine, velikost, naravo nepremičnine (stanovanjske in poslovne), najem (kratkoročno ali dolgoročno), starost, t.j. so določeni stroški popravil in izboljšav itd.
Primer uporabe metode kapitalizacije neposrednega dohodka
Ob upoštevanju naslednjih podatkov vrednost nepremičnine A z uporabo mejne stopnje, pridobljene z uporabo informacij, ki so na voljo za prodajo nepremičnine B in C, kar je najbolj primerno. Primer metode neposredne kapitalizacije pri vrednotenju podjetja:
| Nepremičnina | A | B | C |
| NOI | 1,000,000$ | 2,000,000$ | 15,000,000$ |
| Vrednost | ? | 25,000,000$ | 150,000,000$ |
| Obdobje najema | 10 let | 8 let | 3 leta |
| Število najemnikov | 2 | 3 | 10 |
Lastnost B je bolj podobna lastnosti A kot lastnosti C, zato potrebujemo vrednost lastnosti A z uporabo odstotka uporabe velikih začetnic, pridobljenega iz vrednosti in NOI informacij o lastnosti B.
Zgoraj uporabljena zgornja meja se lahko prilagodi navzgor ali navzdol, da odraža razlike med primerljivimilastnost (tj. lastnost B) in lastnost, ki se ocenjuje (tj. lastnost A).
Analiza neposredne kapitalizacije v primerjavi z diskontiranim denarnim tokom
Številni posredniki komercialnih nepremičnin, posojilodajalci in lastniki uporabljajo cenitve nepremičnin z upoštevanjem dohodkovnega pristopa. Vrednotenje, ki izhaja iz neposredne kapitalizacije, je analiza diskontiranih denarnih tokov (DCF). Za vrednotenje neposredne kapitalizacije se stabilizirani čisti dobiček iz poslovanja (NOI) deli s stopnjo tržne kapitalizacije. Ocenjeni stroški, analiza DCF zahteva oceno vsako leto skupaj z NOI, skupaj s pričakovanimi stroški razveljavitve na koncu obdobja analize. Običajno analitik uporablja kapitalizacijo zaslužka za oceno donosa. Te pričakovane denarne koristi se nato diskontirajo po ustrezni stopnji, da pridejo na trg vrednotenja. Metoda neposredne kapitalizacije pri ocenjevanju naložbenih tveganj se obravnava po približno enakih pravilih.
Ocena čistega poslovnega dohodka
Čeprav so ti izračuni preprosti in enostavni, so odvisni od predpostavk cenilca ali cenilca. Pri uporabi neposredne velike črke je treba oceniti lastnosti stabiliziranega NOI. To vrednotenje temelji na tržnih podatkih za primerljive nepremičnine na tržnem območju; predstavlja mnenje cenilca o tem, kako naj bi nepremičnina delovala. Ker mnenje cenilca temelji na opazovanju tržnih podatkov, je težko najti napako njegovi oceni NOI. Ko je trg "ustrezen", je koncept "stabiliziranega NOI" še posebej uporaben. Vendar pa posebnodve zaskrbljujoči področji.
Prvič, kaj, če ima nepremičnina v času ocenjevanja veliko prostih mest? Očitno nihče ne razvija nepremičnin s pričakovanjem pomembnega, trajnega prostega delovnega mesta. Tako lahko cenilec uporablja tržni delež prostih delovnih mest in ne lastnosti realnih prostih delovnih mest. To povzroči povečan NOI za modifikator elementa in lahko napihne vrednost modifikatorja.
Drugič, če se pričakuje, da se bo prihodnji NOI nepremičnine povečal zaradi povečanega povpraševanja po prostoru, kar bo povzročilo višje najemnine, lahko enoletna neposredna kapitalizacija NOI nepremičnine podcenjuje. Ker analiza DCF omogoča letne prilagoditve v okviru stopnje najemnine, stopnje prostih delovnih mest, izgub pri zbiranju in operativnih stroškov, se lahko analiza DCF uporabi za predvidevanje kupčevega povečanja NOI skozi čas.
Če se pričakuje, da bo nepremičnina v celoti najeta v naslednjih treh do petih letih, se lahko življenjski stroški znižajo na želeno raven. Ta specifikacija pričakovanih sprememb ima za posledico realistične ocene NOI v določenem obdobju – rezultat je veliko boljši od kapitalizacije letnega NOI. Toda po drugi strani, če preprosto predpostavimo, da se bo stopnja prostih delovnih mest zmanjšala v obdobju treh let, lahko to privede do napihnjenega NOI.
DCF analiza je kot nalašč za takšne situacije. Vendar pa analiza DCF ni zelo uporabna, ko je treba vedeti, da je nepremičnina v celoti oddana v najem. Sedanja vrednost niza enakih letnih denarnih tokov je enaka protivrednostikapitalizirana vrednost. Ni napačna uporaba lastnosti analize DCF, kadar ni pričakovati bistvene spremembe NOI. Vendar se morajo uporabniki poročila o vrednotenju zavedati, da rezultati te metode niso nič boljši od rezultatov, pridobljenih s pravilno uporabo neposredne kapitalizacije. Metoda neposredne kapitalizacije pri ocenjevanju naložbenih tveganj se obravnava po približno enakih pravilih.
Izbira uporabe velikih začetnic in diskontne stopnje
Teoretično so pomisleki glede kapitalizacije enega leta NOI izključeni. Spretnost cenilca pri določanju tržne kapitalizacije, stopnja primerljive prodaje - to igra veliko vlogo. Če je stopnja tržne kapitalizacije izpeljana iz prodaje nepremičnin s stopnjo prostih mest, primerljivo s predmeti z ustreznimi pričakovanji kupcev glede usode v celoti najete nepremičnine, bi lahko vrednost ocenili iz neprilagojenega NOI in stopnje tržne kapitalizacije.
Ta pričakovanja odražajo tudi kupci, ki pričakujejo v prihodnosti povečanje NOI v njegovih lastnostih cen plač. V obeh primerih se pričakovanja odražajo v opazovani kapitalizaciji cene. Težava ocenjevalca se pojavi, ko je treba uskladiti predmete, ki jih ni mogoče najti. V tem primeru mora cenilec razviti stopnjo kapitalizacije in oceniti NOI iz najboljših razpoložljivih podobnih podjetij ter izdelati oceno tržne vrednosti, ki odraža pričakovanja potrošnikov.
Za analizo DCF se uporablja ustrezna diskontna stopnja, ki pretvori ocene NOI vvrednote. Kadar se za vrednotenje nepremičninskega trga uporablja analiza DCF, je treba diskontno stopnjo izvleči iz trga z uporabo primerljivih podatkov o nepremičninah. Torej je potreba po ustreznih primerljivih podatkih enaka za analizo DCF in za neposredno kapitalizacijo. Kadar se analiza DCF uporablja za naložbeno analizo, je treba zahtevano stopnjo donosa uporabiti za diskontiranje pričakovanih denarnih tokov.
Potrebna težka izbira
Analiza neposredne uporabe velikih začetnic in DCF - vsaka je primerna v določenih okoliščinah. Zlasti neposredna uporaba velikih začetnic je primerna za pričakovanje stabilnih lastnosti analize NOI; DCF je zelo primeren za pričakovane lastnosti spreminjajočega se NOI. Izbira ustrezne stopnje kapitalizacije in diskontne stopnje je lahko včasih težavna za obe metodi. Glavna prednost analize DCF je, da se je treba pri zbiranju podatkov, potrebnih za oceno NOI za obdobje analize, poučiti o perspektivi nepremičnine.
DCF analiza zahteva skrbno obravnavo. Stopnja kapitalizacije pričakovane ponudbe in povpraševanja po določeni vrsti prostora in obratovalnih stroškov. Če je pravilno izvedena, lahko taka analiza zagotovi informacije, ki niso razvidne z neposredno uporabo velikih začetnic. Pogosto pa primarna uporaba analize DCF potrjuje tržno vrednost vrednotenja neposredne kapitalizacije. Čeprav so ocene, uporabljene v analizi DCF, lahko natančnejše za nekatere lastnosti NOI, neodvisna potrditev ocene neposredne kapitalizacije tržne vrednosti zahteva ustrezen popust.cene.
Sklep
V sodobnem svetu obstaja veliko število gospodarskih instrumentov in jih je precej težko razumeti. V tem članku je podrobno analiziran način neposredne uporabe velikih začetnic. To je zelo uporabna tehnika, ki se pogosto uporablja v ekonomiji. Zdaj ga bralec pozna in ga lahko uporablja. Metoda neposredne kapitalizacije dohodka pri vrednotenju katere koli oblike poslovanja ali predmeta dohodka pomaga graditi uspešno poslovanje z minimalnimi tveganji.
